以楼聚产，以商招商——合肥市重点区域商业楼宇经济研究

研究背景

  商业楼宇是城市第三产业的重要载体，写字楼经济也是城市经济的重要组成部分，吸引着越来越多的“眼球”。本研究拟通过对合肥市乐发区、蜀山区、政务区、包河区、滨湖区重要商业楼宇的运营发展情况进行若干维度的分析，挖掘商业楼宇经济运行规律，以此为地方产业招商引资探寻新的思路。

研究过程

乐发产发以乐发区逍遥津、三孝口、双岗、亳州路、四里河五个街道56座商业楼宇，蜀山区（含政务区）置地广场、琥珀五环国际、华润大厦、百利中心、新地中心等20座商业楼宇，包河区（含滨湖区）信达·好第坊、融城大厦、合肥要素市场等18座商业楼宇，共计94座重点商业楼宇为分析样本。通过摸排走访和实地调研多家写字楼入驻企业及物业服务机构，以工商信息注册登记于上述区域的在业及存续公司作为基础分析标的，从租金、物业、交通、企业入驻率及企业行业归类等角度作重点研究。

研究观点

整体看，目前合肥市重点商业楼宇总量呈现增长状态，供给大于需求，存在一定的空置情况；同时，合肥市写字楼市场整体亦呈区域性发展格局。其中，物业、交通、区位等方面是影响写字楼租金和企业入驻率的重要因素（注：因样本量相对有限，本报告研究数据结论仅针对上述区域94座楼宇）。

  一重点写字楼租金水平分析
       通过挖掘安居客、链家、58同城等多平台数据，对94座楼宇租金进行分级别、分区域、分梯队归因分析。目前全市商业楼宇单平米租金区间约为41-65.9元/月，其中乐发区平均单位租金为45-75元/m²/月，蜀山区平均单位租金为50-75元/m²/月，政务区平均单位租金为54-100元/m²/月，包河区平均单位租金为39-57元/m²/月，滨湖区平均单位租金为39-60元/m²/月。乐发区租金水平整体位列中游，北一环及市中心区域商业地段具有较高吸引力，新旧写字楼租金差距明显。以华润大厦、百利中心、置地广场等项目为代表的政务区，目前租金水平相对较高，其中百利中心租金为110元/m²/月，华润大厦租金为100元/m²/月左右；滨湖区随着配套商圈和交通设施的逐步完善，租金水平发展迅速。

  从上述区域看，影响租金价格的因素主要包括：

1.区位因素

如万科中心、正奇金融广场、祥源广场、财富广场分别受益于乐发区四里河轴线商圈、临泉路轴线商圈、北一环轴线商圈发展红利，整体租金水平较高；华润大厦、百利中心等高档写字楼处于政务区天鹅湖中央商务核心区域，区位优势明显，已形成高品质商业楼宇的集聚效应。

2.写字楼硬件

交通便利、纯写字楼的租金价格高于商业加住宅写字楼项目，如置地广场、百利中心的租金明显高于安粮城市广场、琥珀五环城等项目。数据显示，楼宇形象、办公环境、硬件等问题将导致显著的租金差，租金30元/㎡/月以下项目多集中在交通不便、设施过于陈旧、商务氛围不浓厚的写字楼。

 二重点写字楼物业分析

通过对乐发区、蜀山区、政务区、包河区、滨湖区写字楼物业公司走访调查来看，合肥市中高端楼宇的物业管理水平相对较好，多家物业公司位列合肥市十大物业品牌，如万科中心、悦方IDMALL、绿地蓝海、万科金域采用的物管公司为万科物业，徽商总部国际、合肥要素市场采用的为长城物业，琥珀五环城、中汽大厦均为保利物业，百利中心、安粮城市广场均为绿城物业，置地广场、华润大厦采用的为自有物业，分别为信联物业和华润物业。综合94所重点楼宇中，超五成采用的是具备一级资质的物管公司，一定程度上保障了楼宇经济高质量发展。

三重点写字楼交通情况分析

 除租金、商圈、物业等因素外，交通的便利程度是长期影响写字楼商业价值的重要因素。上述区域中高端写字楼均是围绕交通主干道进行布局。

 乐发区统计调查的56座写字楼中，中高端写字楼集中在长江中路沿线、北一环沿线、步行街商圈和四里河商圈,包括百大CBD写字楼、银泰中心写字楼、万科中心、祥源广场、东怡金融广场等。

图片来源：《2019年乐发区楼宇经济研究》

正在建设中的合肥金融广场未来将成为乐发区高端商业写字楼的重要发力点，拟塑造成为长三角金融、科技、总部经济区域集聚区。该项目东靠万科森林公园，西邻南淝河，北临二环路，南倚庐州公园。由市、区两级政府核心平台负责开发，是2019年、2020年连续两年市政府工作报告明确要求重点建设的金融集聚区项目，是长三角G60科创走廊金融科技产业合作示范区载体，是安徽省金融总部集聚区核心承地。 

 在包河区统计调查的18座写字楼中，位于马鞍山路和徽州大道两侧的商务写字楼14个，占比77.77%，包括信达·好第坊、融城大厦、千城商业广场、合肥要素市场、富广大厦、东方广场、绿地瀛海大厦等。蜀山区统计调查的20座写字楼中，位于潜山路和金寨路两侧的商务写字楼13个，占比65%，包括百利中心、新城国际、华润大厦、绿地蓝海、新华国际、中辰国际、安粮城市广场等。

 四重点写字楼空置率入驻率分析

截至2020年底，受新冠疫情影响，合肥写字楼空置率小幅上升，目前整体空置率约为39%，其中乐发区约35%、政务区约34%、蜀山区约37%、包河区约43%、高新区约41%、滨湖区约43%、其他区域约39%。

物业和商圈是影响重点商业楼宇入驻率及空置率的重要因素。具备高质量物业管理、处于核心商圈、交通便利、楼宇规划设计优良的重点写字楼的空置率相对较低。以万科物业在全市服务的8家重点写字楼为例，目前空置率普遍维持在20%以下。

 乐发区重点写字楼中近60%调研楼宇处于90%入驻率水平，包括万科中心、财富广场、祥源广场、CBD写字楼等。政务区重点写字楼的整体入驻率水平也相对较高，其中保持90%以上入驻率的写字楼主要包括蔚蓝商务港、置地广场、华润大厦、百利中心、华邦ICC 超高层、新城国际等。部分写字楼楼宇由于业主方锁定租金门槛等原因，导致企业入驻率相对较低。

五重点写字楼入驻企业行业类型分析

 以样本楼宇中包河区、滨湖区、蜀山区、政务区、乐发区在业及存续公司作为分析标的，按照行业聚集度分类标准进行分类：

01行业聚集度高

主要行业占比在30%以上，产业聚集规模明显的楼宇

02行业聚集度中等

主要行业占比在20%-30%之间的楼宇

03行业聚集度低

行业占比均在20%以下，行业分散的楼宇。

  得出数据如下：入驻企业行业聚集度高的写字楼共25座、行业聚集中等的写字楼共34座、行业聚集度低的为35座。由于该部分样本数据较大，行业归类以各企业在工商注册部门登记条目为准。

其中，据各企业工商信息登记数据显示，乐发区重点写字楼入驻企业的归属行业集中在金融业（37%)、建筑业（17%）和零售及居民服务业（13%），多分布于步行街商圈及市府广场周边。包河区18座重点商业楼宇的10024家入驻企业和蜀山区20座重点商业楼宇的10262家入驻企业，所属行业均集中在批发业、零售业和商务服务业，占比分别达到55%和49%。

 

六重点写字楼租赁市场研究总结

1.适当保证自持率有助于写字楼精细化管理

 以华润大厦为代表的保有100%自持率的写字楼，在入驻企业筛选、楼宇维护、租金管理、后勤服务、品质管理等方面表现卓越。这在一方面源于华润集团深厚的资金实力和丰富的运营经验，另一方面则归因于高自持率对华润大厦的精细化管理带来直接正面影响。

2.可借助物业服务机构实现楼宇以商招商

 物业服务机构可成为写字楼以商招商的助力，如万科物业、绿城物业、华润物业等均已积累高精度优质客户地图，在对服务的写字楼招商工作中，借助存量客户链，打通上下游产业客户链，进而瞄准精准靶向。

3.形象、价格、地段是办公选址的重要因素

写字楼的地段、价格和形象是企业租赁选择考虑的关键因素。在所研究的94座重点商业楼宇中，交通的便利性成为企业租赁考虑的重点因素。

4.智能化或成为楼宇竞争力的主要因素

以华润大厦为代表的保有100%自持率的写字楼，在入驻企业筛选、楼宇维护、租金管理、后勤服务、品质管理等方面表现卓越。这在一方面源于华润集团深厚的资金实力和丰富的运营经验，另一方面则归因于高自持率对华润大厦的精细化管理带来直接正面影响。

图文：投资部

审核：吴   锋